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      新聞動態

      2015年中國房地產市場發展態勢淺析

          房地產市場2014年末出現企穩跡象之后,2015年能否繼續回暖受到市場廣泛關注。由中國社科院發布的住房綠皮書《中國住房發展報告(2014-2015)》指出,2015年房價將以軟著陸為主,限購政策可能全面退出,一線樓市有望在下半年出現復蘇。從長期來看,房地產市場將呈現時間更長、速度更慢、程度更深的L形調整,中速增長或將成為樓市未來發展的新常態。



          調整仍是樓市主基調


          中國樓市的全面下行趨勢在2014年逐步得到確認,一二線和三四線樓市走勢分化顯著。中國指數研究院發布報告指出,2014年我國房地產市場步入調整期。受早期拿地、新開工量較大影響,市場供應量增加,需求入市放緩,在供大于求的壓力下,房價結束2013年的上漲趨勢,大多數城市住宅均價出現下跌,不同城市價格走勢分化明顯。

          在當前整體呈現疲軟的大背景下,繼續調整將是今年樓市的主基調,房價很難在短時間內大幅反彈。城市與競爭力研究中心主任、住房綠皮書主編倪鵬飛表示,今年住房市場將呈現雙重分化的趨勢:首先,一二線和三四線城市的分化調整,一二線城市需求旺、消化快,調整時間較短;三四線城市需求弱、供給多、消化慢,調整時間較長。其次,短期調整和長期調整的分化。從目前的局勢來看,仍存在短期調整的可能性,而長期的調整則需要很長一段時間。在雙重分化的狀態下,調整難以走出衰退的態勢,整體呈現出乏力表現。不過,部分一二線城市,特別是一線城市的調整和回暖在2015年有可能實現。



          去庫存仍是首要任務


          事實上,在系列政策微調的推動下,一線樓市成交量在2014年四季度迎來暖冬。中原地產研究中心統計數據顯示,去年12月,全國54城市合計住宅簽約套數達到31.8萬套,創下2014年全年的單月最高紀錄,其中一線城市達到5.37萬套,環比上漲幅度達到38%。

          對此,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,樓市自去年10月份成交量開始反彈之后,12月份更是創下新高。因此,可以認為整個大城市的成交量已經開始明顯復蘇,最低迷的時候已經過去。

          然而,樓市成交量在2014年底出現的翹尾,并未完全緩解市場存量巨大的庫存壓力,樓市基本面尚未出現實質性好轉。從201412月份全國36個大中城市存銷比指標來看,一線城市及部分二線城市去庫存化周期回落至合理區間,但庫存壓力仍然較大,市場去庫存化周期在15個月以上,市場基本面表現欠佳的城市仍占大多數。

          中原地產首席分析師張大偉認為,2014年最后兩個月的沖刺,大部分企業完成年度目標情況并不理想。預計后續公布業績的房企完成年度任務的比例更低,全年完成年度任務的企業占比較少。2015年大部分房企的銷售任務制定將非常謹慎,房企在今年的經營策略將以平穩去庫存為主。



          限購政策或將全面退出


          在樓市低迷之際,全國各地陸續給限購限價的調控政策松綁,46個曾經出臺限購令的城市,如今僅剩北上廣深及三亞5個城市仍在堅守。而去年底有關上海即將放松限購政策的傳言,更讓市場對一線城市全面退出限購令產生期待。

          在倪鵬飛看來,一二線城市房價今年繼續下滑將是大概率事件。隨著房地產市場不景氣及調控政策的主方向向支持住房消費轉變,仍在堅守限購的5個城市有望在年內全面放開。有專家指出,樓市將更多地通過市場價格而非行政手段調節市場供求。

          “今年一線城市放松限購的可能性是存在的,但全面取消的可能性不大。” 偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,即使北上廣深等一線城市取消限購,這一政策對房地產市場整體的影響也是微乎其微的。



          事實上,即使限購令全面實現松綁,樓市也難再現過去黃金10的高速增長。倪鵬飛認為,密集救市政策的推出雖然對緩解市場恐慌、避免房價硬著陸有積極的作用。但是在住房投資收益過低、住房供給相對過剩的大環境下,即便政府強力刺激,房地產市場也將風光不再。因此,為應對住房市場的調整,政府首先需引導市場預期,加強宏觀調控,穩定住房消費;其次,要加快改革,為市場發揮決定性的調節作用創造環境;最后,要培育新的增長點,發揮房地產對經濟增長的促進作用。

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